Baux commerciaux : application de la Loi Pinel dans le temps

La Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », a été instaurée dans le but de réguler les questions relatives aux charges et taxes dans les baux commerciaux. S’est posée la question de la rétroactivité de cette nouvelle Loi.


Un nouvel article L.145-40-2 a été inséré dans le Code de commerce. Un inventaire détaillé et limitatif des diverses catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances est désormais imposé. Il permet de répartir les obligations entre le bailleur et le locataire.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 est venu compléter cet article en spécifiant, articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce, les charges, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent plus être imposés aux locataires. 

L'article 8 dudit décret précise que le nouveau texte concernant les charges non récupérables s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir de la date de publication du décret, soit le 5 novembre 2014.

En ce qui concerne la réglementation des charges, l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, initialement prévue pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, a donc été reportée au 5 novembre 2014.

Cependant, une difficulté a surgi lors de l'appréciation de l’expression "contrats conclus ou renouvelés". 

Un débat doctrinal s'est engagé concernant l'application des dispositions transitoires et des règles de la loi Pinel relatives à l'article L. 145-34 du Code de commerce (qui a été modifié par la Loi Pinel notamment en supprimant l'indice du coût de la construction et en établissant la règle des paliers).

La jurisprudence a opté pour la date d'effet du renouvellement. Cette décision était justifiée par la durée des procédures de fixation du loyer, la date du délibéré d'un juge ne pouvant ni ne devant avoir un impact déterminant sur l'application de la loi (CA Paris, 2 déc. 2015, n° 14/09224). 

C’est également en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juin 2021 (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12844.

L’espèce était la suivante :  une société locataire entendait faire invalider les clauses du bail qui, selon elle, contrevenaient aux articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce. Ces clauses étaient censées s'appliquer au renouvellement du bail.

La locataire soutenait que la date de fixation du loyer de renouvellement, qu'elle soit convenue contractuellement ou établie par le tribunal, devrait être privilégiée pour déterminer si les nouvelles règles impératives en matière de répartition de charges et taxes devaient s’imposer.

Cette argumentation a été rejetée par la cour d'appel de Paris. Cette dernière a rappelé que les nouveaux articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce devaient s'appliquer aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, date de la publication du décret précité.

La Cour de cassation confirme l’arrêt en estimant qu’il fallait tenir compte de la date de prise d’effet du contrat renouvelé et non de la date de signature du bail renouvelé ou même de la date de fixation définitive du loyer.

Puisque le renouvellement avait eu lieu le 1er avril 2014 et que le loyer de renouvellement prenait effet à cette même date, les nouvelles dispositions obligatoires n'étaient pas applicables au renouvellement. Par conséquent, la demande visant à invalider certaines clauses du bail a été rejetée.

Dans son arrêt du 17 juin 2021, la plus haute juridiction a rappelé l'article 8 du décret du 3 novembre 2014 et précisé que le bail est renouvelé à la date d’effet du renouvellement et non à la date de signature de l’avenant de renouvellement, ni même à celle où le loyer est définitivement fixé.

La Cour de cassation a suivi la règle de droit transitoire expresse, qui réitère simplement la règle générale, c'est-à-dire la survie de l'ancienne loi en matière contractuelle.

Cette analyse, qui est conforme à l'article L. 145-12 du Code de commerce concernant la date du renouvellement du bail commercial, mérite d'être approuvée.