Clause d’accession différée, renouvellement et plafonnement

Les clauses stipulées ont une importance capitale dans la détermination du prix du bail révisé ou du bail renouvelé.

C’est l’application de l’article L. 145-33 du code de commerce, qui prévoit que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ».

Les obligations respectives des parties citées dans cet article sont les clauses du bail commercial. 

Ces différentes peuvent avoir un impact sur la valeur locative, soit en majorant cette valeur, soit en la minorant.

De manière générale, dans les différents baux, les clauses d’accession peuvent être rédigées ainsi :

« Tous embellissements, améliorations, installations qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, en fin de bail, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur ».

Cette clause est une clause d’accession classique. Il s’agit d’une accession en fin de bail, et non d’une accession différée en fin de bail.

Il se peut en revanche, que les baux prévoient des clauses du type :

« Tous embellissements, améliorations, installations qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, au départ du locataire, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur »,

Ou encore :

« Tous embellissements, améliorations, installations qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, en fin de jouissance, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur ».

Il s’agit ainsi de clause d’accession différée en fin de jouissance, le bailleur ne devenant propriétaire des travaux du locataire  que lors de son départ.

La conséquence n’est pas anodine.

Elle permet en effet de pratiquer un abattement sur la valeur locative, qui eut être proportionnel au montant des travaux réalisés par le preneur, ou même forfaitaire.

Pour illustration, dans un arrêt rendu le 18 juin 2013 (Cass. 3ème civ., 18 juin 2013, n° 12-22226), la Haute juridiction a approuvé la cour d'appel de Colmar d'avoir appliqué un abattement forfaitaire de 25 % sur la valeur locative compte tenu de la clause d'accession en fin de relations contractuelles et des travaux réalisés par le preneur.

Ces décisions sont, de manière générale, rendues au visa de l’article R. 145-8 du code commerce, qui prévoit que :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

En matière de révision, il convient de rappeler que l’article L. 145-38 du code de commerce prévoit spécifiquement, en son dernier alinéa, que pour déterminer la valeur locative :

« En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

C’est encore le cas lorsqu’il convient de fixer le prix du bail révisé à la suite d’une variation du loyer de plus de 25 %, ainsi que cela est permis par les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce.

La cour d’appel de Versailles a pu faire application de ce texte dans une décision rendue le 18 décembre 2018 (CA Versailles, 18 décembre 2018, n° 17/05522).

Il convient en outre de rappeler que lorsque les clauses d’accession en fin de bail prévoient également que le bailleur se réserve la possibilité d’une remise en état initial lors du départ du locataire, sont considérées par la jurisprudence comme des clauses d’accession différée en fin de jouissance.

En effet, elle considère que le renouvellement du bail est incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, et que dès lors, la clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (Cass. 3ème civ., 14 juin 2018, n° 17-14599).

Enfin, la clause d’accession différée est d’une particulière importance puisque la Cour de cassation a considéré que le bailleur ne pouvait se prévaloir des travaux réalisés par le preneur comme une modification notable des caractéristiques du local pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail commercial (Cass. 3ème civ., 17 septembre 2020, n° 19-21713 ; Cass. 3ème civ., 17 novembre 2021, n° 20-16802).

Il convient ainsi d’être particulièrement attentif à la clause d’accession, tant lors de la conclusion du bail, que lors de la fixation de son prix de renouvellement ou de révision.