Sinistre affectant le local commercial, préjudice subi et action en réparation

Des dommages, désordres, vices, dégâts, dégradations, ou non-conformités peuvent se révéler dès la prise à bail ou après plusieurs années d’utilisation, troubler la jouissance, perturber l'activité et ainsi causer un préjudice. Comment agir ?

Le premier réflexe du preneur doit être de se ménager des preuves du dommage subi. Il s’agit de prendre des photographies, de faire appel à des témoins ou de solliciter le service d’un commissaire de justice qui dressera un procès-verbal de ses constats.

Le preneur devra également déclarer le sinistre auprès de son assureur, le cas échéant par l’intermédiaire d’un courtier ou de l’agent d’assurance. Cette démarche protège ses intérêts :

- Tant vis-à-vis de la compagnie d’assurance qui est susceptible de l’indemniser des dommages subis. Il importe que le preneur respecte les délais et modalités prévus dans le contrat d’assurance pour ne pas se voir opposer un refus de garantie.

- Que vis-à-vis du bailleur qui pourrait opposer au preneur le défaut de respect de la clause du bail commercial l’obligeant à l’informer pour s’opposer à la prise en charge des travaux réparatoires.

A la suite de ses premières démarches, le preneur devra se poser la question de la nature des désordres à l’origine des troubles de jouissance.

Si ces désordres ne sont pas clairement et rapidement identifiés par l’expert désigné par l’assureur du preneur, il sera dans l’intérêt du preneur de faire appel aux services d’un expert amiable (maître d’œuvre, bureau d’études ou entreprises spécialisées …).

Sur la base du rapport obtenu, le preneur devra s’interroger sur les clauses et conditions du bail commercial mises en jeu.

La confrontation des avis techniques, obtenus auprès des experts, avec l’analyse des obligations prévues dans le bail et la répartition de celles-ci entre les parties permettra d’identifier les leviers de négociation ou les actions à déployer à l’égard du bailleur.

Ainsi, si les désordres ont pour cause la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale de l’ouvrage pendant un certain délai, et que cette vétusté a expressément été mise à la charge du preneur aux termes du bail par dérogation à l’article 1755 du code civil, ce dernier pourrait être privé de la faculté d’agir à l’encontre de son bailleur.

En revanche, si ces désordres portent atteinte à la structure des locaux loués, le bailleur doit être tenu responsable, celui devant :

- fournir des locaux aptes à l’exercice de l’activité autorisée à la clause destination du bail et garantir au preneur la jouissance paisible des locaux en vertu de son obligation de délivrance, prévue à l’article 1719 du code civil,

- supporter le coût des travaux destinés à remédier aux désordres de la nature de ceux visés à l’article 606 du code civil, c’est-à-dire ceux devant faire l’objet de grosses réparations, étant précisé que lesdits travaux ne peuvent plus être transférés à la charge du preneur dans les baux conclus ou renouvelés après la Loi dite « Pinel », ce transfert étant interdit par les termes de l’article R 145-35 du code de commerce.

Dans une telle hypothèse, le preneur aurait tout intérêt à mettre en demeure le bailleur d’avoir à remplir ses obligations.

Le cas échéant, si les éléments techniques nécessaires pour la mise en place d’une réclamation auprès du bailleur n’étaient pas suffisants, le preneur pourrait solliciter devant le juge des référés la désignation d’un expert judiciaire.

La mission d’un tel expert consiste en principe à déterminer l’origine et de la nature des désordres mais également à préciser les travaux propres à remédier aux désordres, leurs délais d’exécution, ainsi que leur coût.

L’expert judiciaire fournira tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction qui sera saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des dommages, désordres, vices, dégâts, dégradations, ou non-conformités, notamment le trouble d’exploitation.

Ce préjudice financier pourra comprendre les troubles de jouissance d’ores et déjà subis et ceux qui pourraient résulter des travaux de remise en état.

En cas d’urgence, si les désordres occasionnent des préjudices auxquels il importe de mettre fin sans attendre, des techniques procédurales peuvent être mises en place : 

- il est possible de soutenir une requête aux fins d’être autorisée à assigner devant le juge des référés à heure indiquée ou à bref délai (article 858 du code de procédure civile),

- une assignation à jour fixe peut également être envisagée devant le juge du fond (articles 840 à 844 du code de procédure civile).

Parallèlement à la procédure et aux opérations d’expertise judiciaires, les Parties peuvent rechercher une solution amiable. 

Le dépôt du rapport de l’expert judiciaire est généralement l’occasion d’un rapprochement entre le preneur et le bailleur. Il pourrait permettre d’établir les bases d’un protocole d’accord valant transaction.  

Stéphane Ingold

Avocat Associé