Sous-location : des droits très limités

La sous-location peut parfois s’avérer incontournable. Cela étant, les règles y afférentes sont d’une part contraignantes, et d’autre part peu protectrices.

Locataire et sous-locataire doivent être particulièrement vigilants.

En premier lieu, il convient de rappeler que les dispositions légales sont peu nombreuses sur ce sujet. Elles sont codifiées aux articles L. 145-31 L. 145-32 du code de commerce. La jurisprudence est venue compléter ces règles, en instaurant un quasi droit prétorien de la sous-location commerciale.

La sous-location totale ou partielle n’étant bien perçue, elle est, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, interdite.

Pour autant que cette sous-location soit autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à la régularisation de l'acte de sous-location.

Le locataire doit à cette fin, faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. 

Si, malgré son autorisation de sous-louer, le bailleur refuse de se présenter ou s'il omet de répondre, à l’invitation qui lui est faite à concourir, il est passé outre.

A défaut d’accord du bailleur ou d’invitation à concourir à l’acte, le locataire risque de voir son bail résilié. Dès lors, locataire principal et sous-locataire encourent donc une expulsion (Cass. 3ème civ., 22 février 2006, n° 05-12.032).

La juridiction ordonnera l’expulsion du locataire et de « tous les occupants de son chef ». Le sous-locataire pourrait ainsi être expulsé sans même qu’il ait été attrait devant une juridiction.

L’invitation à concourir est nécessaire pour le bailleur, afin qu’il puisse connaître le loyer de la sous-location.

En effet, le législateur a permis au bailleur, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56 du code de commerce.

Le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour exercer cette action en réajustement du loyer, sous peine de prescription.

Par ailleurs, si la durée du bail commercial, d’ordre public, est fixée à un minimum de 9 années, une exception est faite pour le sous-bail commercial, qui peut voir sa durée limitée à celle restante de la location principale, puisque le locataire principal ne peut accorder plus de droit au sous-locataire, qu’il n’en tient de son bailleur.

C’est dire que le terme du bail commercial principal entrainera le terme du sous-bail commercial, que ce soit par l’effet d’un congé sans offre de renouvellement, ou par l’effet d’une résiliation.

Cela étant, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur devant également être appelé à concourir à l'acte.

Le sous-locataire dispose également d’un droit au renouvellement qualifié de « direct » à l’égard du bailleur.

Le code de commerce prévoit à cette fin qu’à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

L’indivisibilité matérielle qui repose sur des faits, est distinguée de l’indivisibilité conventionnelle, qui repose sur la seule volonté des parties. Dans ce dernier cas, il s’agit d’un simple accord des parties alors même que matériellement elle serait possible.

La législation ne définit pas l'indivisibilité matérielle, qui relève ainsi d'une question de fait. Un local est indivisible lorsqu'il ne peut accueillir plusieurs occupants.

C’est dire que le renouvellement du sous-bail dépendra notamment des stipulations du bail commercial, ainsi que de son sort.

Enfin, il faut garder à l’esprit que la sous-location est une activité civile.

Dès lors, au terme du bail, le locataire principal peut ainsi se voir refuser le renouvellement de son bail, sans paiement d’une indemnité d’éviction, pour dénégation du droit au statut des baux commerciaux.

Certes, le locataire principal est titulaire d’un bail et un fonds de commerce est effectivement exploité dans les lieux, mais ce fonds ne lui appartient pas et son existence ne peut lui conférer aucun droit, faute d’exploitation personnelle, comme cela a pu être jugé (Cass. 3e civ., 13 février 1973, n° 71–14554, Bull. civ. III, n° 114 ; CA Paris, 2 décembre 2016, n° 15/12231).