jeudi 1 décembre 2022
Divisibilité d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse
Une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse n’est pas divisible, en vertu de l’article 1217 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016 131 du 10 février 2016.
Une société donne en location des locaux à usage commercial.
Le bail commercial prévoit une clause d’indexation annuelle stipulant que celle-ci ne s’appliquera qu’en cas de variation de l’indice à la hausse :
« Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé annuellement à la date anniversaire du bail et indexé sur la base du dernier indice publié au jour de la prise d’effet.
Si les indices INSEE étaient modifiés, les nouveaux indices similaires seraient utilisés en utilisant le coefficient officiel de raccordement.
Si l’indice INSEE cessait d’être publié, un nouvel indice serait reconstitué à partir, si cela est possible, des renseignements communiqués par cet institut ou à défaut à partir d’éléments fournis par les organismes professionnels de la construction.
A défaut d’accord amiable pour cette reconstitution, il serait fait recours à l’expertise.
Le loyer ne sera révisé qu’à la hausse, en cas de baisse de l’indice du coût de la construction, l’indice ne sera pas appliqué.
Le preneur reconnaît que la présente clause d’indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n’aurait pas été conclue ».
Le preneur assigne la bailleresse aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et condamner la bailleresse à lui restituer les sommes perçues en exécution de celle-ci.
La cour d’appel d’Amiens répute non écrite la clause d’indexation du bail et condamne en conséquence la bailleresse à restituer le trop perçu en exécution de celle-ci.
La bailleresse se pourvoit alors en cassation.
La haute juridiction casse l’arrêt d’appel en ce qu’il a déclaré non écrite en son entier la clause d’indexation.
Elle rappelle au visa de l’article 1217 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016 131 du 10 février 2016, que l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet soit une chose dans la livraison soit un fait qui dans l’exécution et/ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.
La haute juridiction casse l’arrêt d’appel en ce qu’il a réputé non écrite en son entier la clause d’indexation.
Elle rappelle que la Cour d’appel d’Amiens, pour réputer non écrite la clause en son entier, retient que :
- la clause d’indexation est indivisible dans la mesure où le preneur reconnait qu’elle constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n’aurait pas été conclue,
- le fait de la dire non écrite partiellement porterait atteinte à sa cohérence puisque la bailleresse ne pouvait pas sérieusement soutenir ne pas avoir voulu exclure toute possibilité de baisse du loyer.
Or, la Cour d’appel d’Amiens, en se déterminant ainsi, a retenu des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité, et n’a pas donné de base légale à sa décision.
La cassation du chef de ce dispositif ayant réputé non écrite en son entier la clause d’indexation entraine par voie de conséquence, l’annulation de celui condamnant la bailleresse à restituer au preneur la certaine somme au titre du trop perçu de loyers en exécution de la clause d’indexation.
Observations :
Cet arrêt s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 3e civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169 ) en confirmant le caractère divisible de la clause d’indexation et en limitant pour les bailleurs les conséquences pécuniaires d’une clause d’indexation illicite.
Cependant, la Cour de cassation se fonde non pas sur l’article L.145-39 du Code de commerce ou sur l’article L.112-1 du Code monétaire et financier comme à son accoutumée mais sur l’article 1217 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016 131 du 10 février 2016 :
« L'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, est ou n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle. »
En l’espèce, le bail avait été conclu en 1997.
La Cour de cassation confirme sa jurisprudence sur le caractère divisible de la clause d’indexation en s’appuyant cette fois sur l’article 1217 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016 131 du 10 février 2016.
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