Limiter l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

A défaut d’autres motifs, les bailleurs tentent de déplafonner le loyer du bail commercial renouvelé en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification peut toutefois se trouver limitée lorsqu’il s’agit de commerces de proximité.


Lors du renouvellement du bail, en cas d’augmentation de la valeur locative, les bailleurs tenteront de voir leur loyer augmenter. 

Il appartiendra en premier lieu au bailleur de démontrer que la valeur locative est bien celle qu’il prétend pour obtenir sa fixation.

Ensuite, rappelons qu’il faut, à défaut d’une durée du bail supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation ou d’une clause contractuelle du bail fixant une durée du bail supérieure à neuf ans, un motif de déplafonnement, pour que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative.

Sans cela, le loyer du bail renouvelé sera fixé selon la variation des indices (des loyers commerciaux) : c’est le plafonnement du loyer. 

Les motifs de déplafonnement sont ceux visés à l’article L. 145-33 du code de commerce. Le bailleur doit démontrer une modification, qui doit être notable, de l’un des quatre éléments suivants :

• caractéristiques du local (on visera pour illustration une augmentation de l’assiette du bail) ;
• destination des lieux (changement ou extension de l’activité, autorisée, ou non) ;
• obligations respectives des parties (modification du loyer hors variation des indices) ;
• facteurs locaux de commercialité (création d’un centre commercial à proximité des locaux).

Souvent, à défaut de pouvoir invoquer les motifs de déplafonnement liés à une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties, le bailleur soutiendra, parfois en désespoir de cause, qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Cela leur permettrait ainsi de déplafonner le loyer du bail renouvelé.

Encore faudra-t-il que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité ait été de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré (Cass. 3ème civ., 14 septembre 2011, n° 10-30.825).

Certaines décisions sont encore plus sévères, puisqu’elles sollicitent la démonstration d’un impact sur l’activité exercée par le locataire pour déplafonner le loyer du bail (Cass. 3ème civ., 17 janv. 2012, n° 11-12090).

De manière générale, la jurisprudence considère que le secteur à étudier, dans lequel seront mises en évidence les modifications des facteurs locaux de commercialité, se situe dans un rayon 400 mètres autour du commerce (voire plus selon certaines activités comme celles de garages, concessionnaires, etc.,).

Cela étant, il faut rappeler que ce périmètre se trouve réduit lorsque sont implantés de nombreux commerces concurrents (CA Paris, 24 juin 1982, JurisData 1982-024286) ou lorsqu’il s’agit de commerce de proximité (CA Paris, 26 mars 2008, n° 06/19672). 

Pour illustration, il a été jugé, s’agissant d’une pharmacie, que :

« Le caractère limité des moyens dont dispose le pharmacien pour faire la différence avec un concurrent impose de réduire la zone de chalandise à 200 mètres, au moins en zone urbaine disposant d'une forte densité d'officines » (CA Paris, 15 nov. 2006, n° 05/13709).

Une autre décision a retenu, pour le commerce de pharmacie, un rayon de 100 mètres (CA Paris, 18 avril 2005, n° 03/15010).

Dans une décision rendue en date du 12 octobre 2018 (n° 14/17316), le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de paris a retenu un rayon de 200 mètres pour un commerce de boulangerie.

C’est dire qu’il est opportun de rappeler, pour certains commerces, notamment les pharmacies, que le rayon dans lequel sera étudiée l’évolution des facteurs locaux de commercialité, doit se voir restreint.

Il est donc opportun pour le locataire commercial, de répertorier ses différents concurrents se situant dans sa zone de chalandise.

Ainsi les modifications des facteurs locaux de commercialité apparues dans un rayon de plus de 200 mètres ne devront pas être pris en considération, permettant de minimiser le risque de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Ainsi le bailleur ne pourrait qu’obtenir un loyer plafonné, fixé selon la variation des indices, alors même que la valeur locative est supérieure.

Cette pratique est tout à fait justifiée puisque, en cas de commerces concurrents dans le secteur, les commerces concurrents peuvent aisément capter une partie du flux de chalands, limitant les bénéfices du fonds de commerce dont le bail est renouvelé.

Nous recommandons ainsi, lors d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, de solliciter du juge des loyers de limiter la mission de l’expert désigné, à une étude des modifications des facteurs locaux de commercialité dans un rayon de 200 mètres autour du commerce considéré.

Cette pratique, notamment en zone urbaine, peut d’ailleurs être étendue à de nombreux commerces tels les opticiens, les boulangers, les cordonniers, ou encore les fleuristes.

Rappelons enfin que même en cas de déplafonnement pour modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel, , la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

C’est le « lissage du loyer » ou encore le « plafonnement du déplafonnement ».

Cette disposition permet d’empêcher le locataire commercial d’être soumis à des augmentations de loyer trop importantes.

Ce lissage du loyer ne s’applique toutefois pas lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

C’est pourquoi il est recommandé au preneur, en cas d’augmentation de la valeur locative de son local, de solliciter le renouvellement de son bail commercial avant que sa durée excède douze ans. Le but étant donc de bénéficier du lissage du loyer.