Loyer Versus Indemnité d’occupation

Au cours du bail commercial, le preneur verse un loyer au bailleur.

Mais au terme du bail, le locataire n’est plus débiteur d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation.

On parle d’indemnité d’occupation statutaire lorsque le bail prend fin, par exemple, par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction délivré par le bailleur.

On parle d’indemnité d’occupation de droit commun, lorsque le bail prend fin par l’effet d’une résiliation en cours de bail, ou lorsqu’au terme du bail, le preneur n’a pas le droit au versement d’une indemnité d’éviction.

Alors que l’indemnité d’occupation statutaire est fixée au regard des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation de droit commun est fixée au regard de l’article 1240 du code civil et est, en théorie, plus élevée que l’indemnité d’occupation statutaire, puisque, cette indemnité de droit commun peut également permettre au bailleur de se voir indemniser du préjudice subi par une occupation sans droit ni titre du preneur.

S’agissant plus précisément de l’indemnité d’occupation statutaire, la Haute juridiction considère que « le droit au maintien dans les lieux s'exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d'occupation sans que le bailleur soit tenu d'en faire la demande » (Cass. 3ème civ., 11 février 2016, n° 14-28091).

Le loyer est ainsi automatiquement transformé en indemnité d'occupation à la date d’effet du refus de renouvellement.

La Cour de cassation précise encore que cette indemnité d'occupation se substitue de plein droit au loyer dès la résiliation du bail commercial (Cass. 3ème civ., 13 décembre 2018, n° 17-28055).

En effet, ces décisions sont notamment rendues au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce qui dispose, en son premier aliéna, que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ».

Il est précisé que la Section 6 du chapitre du code de commerce portant sur le bail commercial se nomme « Du loyer ». 

Ainsi à compter de la fin du bail commercial, le locataire qui reste dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction sera débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire qui sera déterminée de la même façon que la valeur locative de renouvellement du bail commercial.

D’un point de vue procédural, le preneur continue généralement, au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, de verser une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en vigueur, jusqu’à ce que le juge statue et fixe rétroactivement le montant de l’indemnité d’occupation à la date d’effet du congé.

Il y aura alors compensation entre l’indemnité d’éviction et les arriérés d’indemnité d’occupation qui seront fixés respectivement.

Mais attention, alors que lors du renouvellement du bail commercial, le loyer peut être plafonné, c’est-à-dire fixé par rapport à la variation des indices, ou encore, en cas de déplafonnement, lissé par des augmentations ne pouvant être supérieures, pour une année, à 10 % du loyer précédemment en vigueur, l’indemnité d’occupation est immédiatement fixée à la valeur locative.

C’est dire que le preneur sera débiteur, durant son maintien dans les lieux au terme du bail commercial, une indemnité d’occupation qui ne sera ni plafonnée, ni lissée.
Cette solution a de nouveau été rappelée par un arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2021 (Cass. 3ème civ., 17 juin 2021, n° 20-15296).

Dans certains cas, l’indemnité d’occupation peut s’avérer beaucoup plus élevée que le loyer en vigueur en fin de bail.

Certes cette indemnité fait généralement l’objet d’un abattement pour précarité d’au moins 10 %, les juridictions considérant en effet que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d'un bail renouvelé.

Mais en tout état de cause, le preneur doit donc anticiper les conséquences d’une indemnité d’occupation qui serait très élevée, et le cas échéant, restituer les locaux loués pour d’une part, cristalliser son droit au paiement de l’indemnité d’éviction et d’autre part, éviter une compensation trop importante entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation qui seront toutes deux simultanément fixées judiciairement.