Spécificité du bail commercial portant sur des bureaux

Lorsque la clause destination du bail commercial prévoit que le local est à usage exclusif de bureaux, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas pleinement. Un régime spécifique gère la fixation du loyer. Le preneur ne bénéficie pas de la règle du plafonnement des loyers.

Votre bail commercial porte-t-il sur des locaux à usage de bureaux ?

Pour savoir si votre bail commercial est soumis au régime spécifique des bureaux, il convient tout d’abord de vérifier si vos locaux constituent des bureaux.

En général, constituent des bureaux les locaux dans lesquels une activité intellectuelle est exercée.

Ce critère ressort de l’article R.520-1-1 du Code de l’urbanisme :  

« Sont considérés comme locaux à usage de bureaux en vue de l'application de l'article L. 520-1 et sous réserve de la franchise de 1 000 mètres carrés par établissement mentionnée à l'article L. 520-7 :

1. Tous les locaux et leurs annexes tels que couloirs, dégagements salles de réunion, d'exposition, d'archives, salles d'attente et de réception, où sont exercées des activités de direction, de services, de conseil, d'étude, d'ingénierie, de traitement mécanographique ou d'informatique de gestion ;

2. Quelle que soit leur implantation les bureaux de la direction générale d'une entreprise industrielle, de ses services généraux, financiers, juridiques et commerciaux.
Au sens de la présente réglementation est réputé établissement industriel un ensemble de locaux et installations utilisés pour des activités concourant directement à la fabrication de produits commercialisables. »

La jurisprudence précise que les locaux à usage de bureaux sont ceux dans lesquels est pratiqué une activité intellectuelle, de nature administrative, comptable ou juridique qui n'est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises (CA Paris, pôle 5, Ch. 3, 2 juin 2021, n°19/08550)

Par ailleurs, le régime spécifique des bureaux ne s’appliquera que si vos locaux sont à usage exclusif de bureau.  

Si votre bail commercial permet d'affecter les locaux à des différents usages, ils ne seront pas considérés par le juge comme étant à usage exclusif de bureaux.

L’analyse de la clause destination est donc essentielle. Il s’agit de vérifier si la clause destination de votre bail commercial le prévoit expressément. 

En effet, le juge ne s’attache pas au véritable usage des locaux.

 « Le caractère d’une location est déterminé, non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée, d’un commun accord, les parties contractantes » (voir par exemple, Cass. 3e civ., 5 juin 1973)

En revanche, si la clause de destination n’est pas claire, le juge s’attache à interpréter la clause destination du bail commercial en recherchant la commune intention des parties (voir par exemple, Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-147184529). 

Ainsi, l'exercice de toutes activités assimilables à une représentation commerciale, à l'exclusion de toute activité industrielle, a été jugé comme ne remplissant pas la condition de l’exclusivité (CA Paris, 18 nov. 1986 : Rev. loyers 1987, p. 332).

Le juge qualifie les locaux qui font office de boutique en locaux à usage exclusif de bureau. Il est constant que la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire réside dans l’exercice d’une activité de bureau en boutique.

En outre, lorsque la clause destination du bail commercial autorise l’exercice de tous commerces, cette destination est contraire à la condition liée à l’usage exclusif de bureau (voir par exemple Cass. 3e civ., 17 déc. 2002, n° 01-13206).

Quels sont donc les spécificités du bail commercial à usage de bureaux ?

Le bail commercial à usage de bureaux n’offre pas au locataire le mécanisme du plafonnement. 

Le loyer du bail en renouvellement sera fixé à la valeur locative du marché, au regard de locaux équivalents.

Ainsi, l’article R. 145-11 du Code de commerce dispose : « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ». 

Sachez cependant que ces dispositions ne sont pas d’ordre public. Les parties sont en mesure d’y déroger en indiquant dans le bail commercial que le loyer de renouvellement bénéficiera du principe du plafonnement.

L’un des effets de l’application du régime des bureaux est l’absence de pondération des surfaces dans le cadre de la détermination de la valeur locative à laquelle le loyer du bail renouvelé doit correspondre. Les experts retiennent la surface utile des bureaux au motif qu’il existe une certaine uniformité des surfaces de bureaux.

S’agissant des locaux à usage de bureaux situés en rez-de-chaussée, la jurisprudence considère que la valeur locative doit s’aligner sur celle des boutiques.

Sont concernées les activités commerciales qui ne génèrent aucune manutention, stockage ou vente de marchandises à une clientèle et qui sont assimilables au régime des baux à usage exclusif de bureaux (par exemple : les agences bancaires, les agences immobilières, les agences de voyages, les agences d’assurances). 

Ces locaux, qui sont appelés " bureaux-boutiques ", disposent des mêmes caractéristiques que les commerces qui relèvent du régime classique du statut des baux commerciaux (articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce).

Par ailleurs, les locaux à usage de bureaux ne permettent pas aux locataires de percevoir une indemnité conséquente en cas d’éviction.

Le locataire d’un bureau n’exploite pas un fonds de commerce et l’éviction ne pourrait donner lieu qu’à une indemnité limitée à la valeur du droit au bail (par exemple, CA Paris, 16 oct. 2019, n° 17/21276).

La jurisprudence considère même que l'indemnité principale d'éviction serait nulle (par exemple, CA Paris, pôle 5, ch. 3, 24 juin 2020, n° 18/19270 et CA Versailles, 2 juin 2022, n° 20/05558).