Nullité ou résolution d’un contrat de location-gérance ?

Un contrat de location-gérance ne remplissant pas les conditions édictées par l’article L.144-3 du Code de commerce doit être déclaré nul

Un loueur conclut le 3 mars 2017 des contrats de location-gérance avec promesse de vente de fonds de commerce avec 3 sociétés. 

Dans les trois contrats de location-gérance, il est stipulé que :

- le loueur ne remplit pas la condition édictée par l’article L.144-3 du Code de commerce,
- le loueur va solliciter une dispense auprès du président du tribunal de grande instance de Bourges,
- à défaut d’obtention de cette dispense au plus tard le 1er juin 2017, les contrats seront déclarés nuls.

Les sociétés commencent à exploiter les fonds de commerce le 1er avril 2017.

Le 7 juin 2017, le loueur notifie aux sociétés locataires-gérants la mise en œuvre de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des locations-gérances.

La dispense est accordée le 8 juin 2017 par le président du tribunal de Grande Instance de Bourges pour deux des trois fonds.

Le loueur assigne les sociétés locataires-gérants en paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles L.144-3, L.144-4 et L.144-10 du Code de commerce et des articles 1352 et 1352-3 du Code civil.

La Cour d’appel de Bourges :

- Déboute le loueur des fonds de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
- Constate l’anéantissement des contrats de location-gérance aux torts exclusifs du loueur des fonds ;
- Déboute le loueur des fonds de commerce de sa demande tendant à l’annulation des contrats de location-gérance conclus avec les sociétés locataires-gérants ;
- Ordonne une mesure d’expertise sur l’évaluation des préjudices subis par les sociétés locataires -gérants.

Le loueur des fonds de commerce se pourvoit alors en cassation.

La haute juridiction casse l’arrêt d’appel.

Elle rappelle au visa des articles L.144-3, L.144-4 et L.144-10 du Code de commerce que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds mis en gérance, que ce délai peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance et que tout contrat de location-gérance ne remplissant pas ces conditions, est nul. 

Elle relève que la Cour d’appel de Bourges pour rejeter la demande d’annulation des trois contrats de location-gérance :

- Constate que le loueur déclarait ne pas remplir la condition édictée par l’article L.144-3 du Code de commerce et avait sollicité une dispense ;
- Rappelle qu’il était convenu entre les parties que le défaut d’obtention de cette dispense au 1er juin 2017 constituait une condition résolutoire de la location-gérance ;
- Et en déduit que dans le cas où la dispense ne serait pas accordée, le contrat serait rétroactivement anéanti et qu’au contraire il demeurerait valable si la condition résolutoire ne se réalisait pas. 

Or, la cour d’appel de Bourges a violé les textes susvisés puisqu’à la date du commencement d’exploitation, le loueur n’avait pas exploité les fonds mis en gérance pendant deux années et n’avait pas obtenu de dispense, les contrats étaient donc nuls. 

Observations : 

Cet arrêt n’a plus beaucoup d’intérêt, la condition de l’article L 144-3 du code de commerce ayant été supprimée par l’article 2 de la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019.

Cependant, il a le mérite de rappeler la distinction entre la nullité et la résolution d’un contrat. 

La nullité est définie à l’article 1178 du Code civil :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 du Code civil.

Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Les articles 1224 à 1230 du Code civil énoncent les 3 modes de résolution du contrat :
- La clause résolutoire ;
- La résolution unilatérale ;
- La résolution judiciaire.

La nullité sanctionne le non-respect d’une condition de validité d’un acte juridique lors de sa formation alors que la résolution sanctionne quant à elle une irrégularité qui procède de la survenance d’une circonstance postérieure à la formation.

Dans l’arrêt commenté, les contrats de location-gérance ne remplissaient pas la condition édictée par l’article L.144-3 du Code de commerce. Le loueur avait donc sollicité une dispense.

Ainsi, même s’il était convenu entre les parties que le défaut d’obtention de cette dispense au 1er juin 2017 constituait une condition résolutoire de la location-gérance, le contrat devait être déclaré nul car la condition édictée par l’article L.144-3 du Code de commerce est une condition de validité de formation du contrat de location-gérance. quand bien même le défaut d’obtention de la dispense constituait une condition résolutoire.

Commentaire de l’arrêt rendu le 26 octobre 2022 par la chambre commerciale de la Cour de cassation n°21-10.406.