Refus de renouvellement et valeur du droit au bail

Le refus de renouvellement du bail commercial cause au locataire évincé un préjudice ouvrant droit à réparation ; en l’occurrence au versement d’une indemnité d’éviction. Cette dernière est composée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.

Le montant de l’indemnité principale, qui nous intéresse ici, varie selon les conséquences engendrées par le refus de renouvellement sur l’activité du locataire.

Le non renouvellement du bail commercial cause un préjudice au locataire

Le statut des baux commerciaux tend à préserver un équilibre entre le droit de propriété du bailleur sur le local et le droit au bail ainsi que la propriété commerciale du locataire.

Le bailleur dispose de la faculté de refuser le renouvellement. En contrepartie, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivant du Code de commerce (motifs grave et légitime, immeuble insalubre ou vétuste, construction ou reconstruction avec offre d’un local en remplacement, reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial), il est tenu d’indemniser le locataire du préjudice subi.

En effet, le refus de renouvellement du bail commercial cause au locataire évincé un préjudice ouvrant droit à réparation ; en l’occurrence au versement d’une indemnité d’éviction. Cette dernière n’est cependant due qu’au locataire remplissant les conditions du droit au renouvellement du bail. Il doit donc être propriétaire du fonds de commerce, l’exploiter de manière effective et être immatriculé au registre du commerce et des société (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan.

Montant de l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial 

L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.

Le montant de l’indemnité principale, qui nous intéresse ici, varie selon les conséquences engendrées par le refus de renouvellement sur l’activité du locataire.

L’article L.145-14 du Code de commerce pose comme postulat que le refus de renouvellement entraîne une perte du fonds de commerce. Il est ainsi prévu par le texte que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Par principe, le bailleur est donc tenu d’indemniser la perte du fonds de commerce. Dans ce cas, un débat s’ouvrira sur l’évaluation du fonds perdu.

Il appartient ainsi au bailleur, selon lequel l’indemnité à verser serait moindre que la valeur du fonds de commerce, de démontrer que l’éviction ne se traduit pas par une perte du fonds de commerce. Il doit alors démontrer que le preneur pourra transférer et exploiter son fonds dans un autre local, à proximité, sans perdre sa cliente. 

Lorsque l’existence de locaux de remplacement est prouvée à la date à laquelle le locataire quitte les lieux, le préjudice indemnisable du locataire se trouve limité à la perte de son droit au bail ainsi qu’aux indemnités accessoires.

Comme dans le cas de la perte du fonds de commerce, la perte du droit au bail donne lieu à des débats sur l’évaluation de sa valeur.

Pour son évaluation, la méthode généralement retenue est celle dite « différentielle ». En substance, il s’agit alors de calculer la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé, et d’appliquer à cette différence un coefficient multiplicateur qui peut être un coefficient dit de situation.

Pour l’évaluation de ce droit au bail, au stade amiable, le Cabinet fait appel au service d’un Expert judiciaire. Sur la base du rapport de celui-ci, il est recherché en présence des parties ou sous le sceau de la confidentialité (échange de courriers entre avocats) une solution transigée. A défaut, la mise en place d’une expertise judiciaire s’imposera.