mercredi 18 octobre 2023
Amiante et locaux commerciaux
L’article 1719 du code civil, prévoit l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de délivrance oblige le bailleur à se conformer à la réglementation en matière d’amiante.
Une SCI bailleresse consent un bail commercial. Le preneur est autorisé à exploiter une activité d’équipement de la maison et de restauration sur place et à emporter.
La SCI bailleresse assigne le preneur devant le tribunal judiciaire. Elle sollicite la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme au titre des travaux liés aux dégradations locatives.
Le tribunal judiciaire prononce la résiliation du bail aux torts réciproques.
Le preneur interjette appel. Il demande la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI bailleresse pour défaut de délivrance d’un local conforme à la réglementation en matière d’amiante.
Selon le preneur, la SCI bailleresse n’a pas respecté ses obligations légales et réglementaires en matière de délivrance d'un local conforme aux normes d'hygiène et de sécurité.
Le preneur estime que la SCI bailleresse :
- n'a pas remplacé ou supprimé la conduite en ciment contenant de l'amiante alors que le rapport de repérage annexé au bail le préconisait,
- qu'elle n'a procédé à aucune mesure de surveillance et à aucune mesure d'évaluation périodique,
- que les travaux de désamiantage incombent au seul propriétaire en l'absence d'une clause les mettant expressément à la charge du locataire,
- que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance.
Dans sa décision, la cour d’appel de Grenoble rappelle les dispositions de l’article 1719 du code civil selon lesquelles le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bail.
Elle fait mention d’un rapport de 2011 constatant la présence d’une conduite en amiante et préconisant le remplacement ou la suppression de cette conduite en mauvais état.
Par ailleurs, la cour rappelle qu’aux termes de l’article R 1334-29 du code de la santé publique, les travaux de retrait ou de confinement doivent être achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d’empoussièrement ou de la dernière évaluation de l’état de conservation.
Elle précise également que le preneur a signalé de nombreuses fois à la société bailleresse son défaut de délivrance conforme du local commercial.
La bailleresse n’a pas procédé au remplacement ou à la suppression de la conduite en amiante qui traverse les locaux loués.
Surtout, la cour observe qu’il n’existe pas de stipulation dans le bail mettant expressément à la charge du preneur les travaux de désamiantage.
Pensez-donc dans vos baux à négocier les clauses de désamiantage ou à les faire supprimer dans les projets qui vous sont soumis par les bailleurs.
Ainsi, la cour d’appel estime que la bailleresse, qui a remis un local dans lequel les travaux de désamiantage n’ont pas été effectués, n’a pas rempli son obligation de délivrance.
Ce manquement constitue selon la cour un motif sérieux de résiliation du bail.
Ainsi, la cour prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse pour défaut de délivrance d’un local conforme à la réglementation en matière d’amiante.
Cette résiliation est prononcée à la date à laquelle le preneur a invoqué le non-respect de cette obligation de délivrance.
