La répartition des charges dans le bail commercial

Jean-Baptiste Gouache évoque dans cette vidéo la répartition des charges entre le bailleur et le preneur dans un bail commercial. C’est une question qui vous concerne en tant que commerçants très directement et qui est désormais stratégique.
Dans certains emplacements, comme par exemple ceux situés en centres commerciaux, le poids des charges a atteint un niveau extrêmement important, et peut représenter jusqu’à 25% du loyer. Par conséquent, leur négociation est désormais un enjeu. Il importe de négocier parce que cette répartition des charges n’est pas d’ordre publique, elle n’est pas définit par la loi de manière impérative. Les parties peuvent donc l’aménager dans le contrat de bail. Quelques exemples de ce que le commerçant doit connaître pour négocier une répartition des charges qui ne lui soit pas trop défavorable :

Premier point : 

La prise en l’état du local. Si le commerçant accepte une clause au terme de laquelle il prend un local dans l’état auquel il se trouve alors les charges de mise aux normes de ce local, il devra les supporter. La même dérogation peut être stipulée en cours de bail. Le bailleur peut déroger à son obligation de délivrance conforme, c’est-à-dire, à son obligation de livrer un local propre à servir à la destination contractuelle, dans lequel vous pouvez exercer régulièrement votre activité, conformément aux dispositions légales et dès lors qu’une réglementation spécifiquement viendrait à être adoptée en cours de bail, nécessitant des travaux d’adaptation. Concrètement, en 2015, tous les locaux commerciaux devront être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Si cela implique une modification physique, donc des travaux dans votre local, par le jeu de cette clause, le bailleur pourra transférer à votre charge le coût des travaux en question.

Deuxième point : 

Il est possible de déroger dans un bail à l’article 606 du Code civil. Cet article met la charge des grosses réparations sur les épaules le bailleur. Le bailleur peut parfaitement s’exonéré de supporter ces réparations. Dans ce cas, le bail stipulera que le preneur supporte tout le coût des travaux de l’article 606 du Code civil. Ceci peut être extrêmement important, entre traditionnellement dans la définition des réparations de l’article 606 du Code civil, la réfection totale d’une toiture, on voit là que la charge, même si elle est exceptionnelle, peut être importante pour le commerçant, qui pourrait ne pas être en mesure de la supporter. 

Troisième point : 

Les clauses de loyers nets, c’est un usage en centre commercial qui n’est pas habituel de discuter. En revanche, ces clauses tentent de se développer de plus en plus en centre-ville, où elles ne font pas partie des usages de commerces, où elles sont par conséquent très discutables. Les clauses de loyers nets, c’est celles qui stipulent le loyer comme étant net de toutes charges pour le bailleur, ce qui signifie que l’ensemble des charges afférentes à la jouissance de l’immeuble comme à sa propriété seront à la charge du locataire. Par exemple, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de gardiennage du local… Là encore, il convient que l’enseigne ne soit pas focalisée uniquement sur la discussion du loyer, ce qui importe pour vous commerçants, lors de la prise à bail, de discuter outre les conditions de loyers, les conditions de répartitions des charges entre le bailleur et le preneur. 

Le cabinet Gouache Avocats qui conseille habituellement des commerçants et des enseignes, dispose d’une expérience significative dans la négociation de baux commerciaux, y compris en centre commercial, et a l’habitude de gérer les enjeux relatifs à la répartition des charges dans le bail commercial.