Baux commerciaux pour officines : pharmacie et parapharmacie

Tout pharmacien qui entend ouvrir une officine, doit en premier, lieu obtenir une licence délivrée par le directeur général de l'agence régionale de santé et ce, conformément aux articles L. 5125-18 et suivants du code de la santé publique.

Parallèlement il doit négocier les termes du bail commercial portant sur les locaux qu’il entend louer.

Les négociations peuvent parfois être longues, mais elles apparaissent nécessaires.

Hormis les discussions portant sur le montant du loyer, sur les charges et impôts qui seront supportés par le preneur, une attention toute particulière doit être portée sur la rédaction de la clause de destination.

La clause de destination permet de déterminer la nature de l’activité exercée dans le local loué.

Une fois cette clause rédigée, le locataire doit impérativement respecter cette destination et ne peut exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à obtenir l’accord du bailleur.

C’est ce qu’on appelle la procédure de déspécialisation partielle, pour l’exercice d’activités connexes ou complémentaires.

A défaut d’accord du bailleur pour modifier son activité, ou de procédure de déspécialisation partielle, le locataire s’expose, au bon vouloir du bailleur, soit à une résiliation de son bail commercial, soit à un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Toutefois, la jurisprudence reconnaît l’existence d’activités « incluses ». Il s’agit d’activités qui sont, même sans être stipulées, également contenues dans la destination initiale du bail. Elles sont en quelque sorte, induites dans la destination du bail, parfois à raison de l’évolution des usages de la profession.

Dès lors, le preneur n’a pas à solliciter l’autorisation du bailleur pour exercer ces activités « incluses ».

Pour illustration, il est admis que la destination de produits d’assurance est incluse dans l’activité de banque.

Qu’en est-il pour l’activité de pharmacie, étant précisé qu’on entend par officine, aux termes de l’article L. 5125-1 du code de la santé publique, un établissement affecté notamment à la dispensation au détail des médicaments, produits, ainsi qu'à l'exécution des préparations magistrales ou officinales ?

Qu’en est-il plus précisément pour l’activité de « parapharmacie », qui est définie, selon le dictionnaire Larousse, comme un commerce des produits destinés à l’hygiène ou aux soins, dont la distribution n’est pas réservée aux pharmacies ?

La cour d’appel de Paris s’était prononcée en 1994, considérant qu’un pharmacien pouvait vendre des articles de parapharmacie (CA Paris, 16e ch., 13 novembre 1996, Administrer janvier 1997, p. 29).

La cour a donc considéré que la vente d’articles de « parapharmacie » était incluse dans l’activité de « pharmacie », puisque la vente de tels produits n’était spécifiquement mentionnée dans le bail.

La Cour de cassation a ensuite confirmé cette possibilité, par un arrêt rendu le 21 mars 2017 (Cass. 3ème civ., 21 mars 2017, n° 06-12322).

C’est dire qu’à ce jour, tout pharmacien peut vendre des produits de parapharmacie, quand bien même cette destination n’est pas précisée dans le bail.

Il a encore été jugé que l’activité de pharmacie permettait de vendre du matériel médical et procéder à sa location (CA Montpellier, 13 septembre 2016, n° 14/02424).

Cela étant et pour éviter tout litige avec son bailleur, il est opportun d’insérer également cette destination dans la clause de destination du bail commercial.

Enfin, il convient de rappeler qu’il est également opportun de prévoir dans le bail commercial, notamment dans le cas de locaux situés en centre commerciaux, une clause d'exclusivité, interdisant au bailleur de donner à bail des locaux à un tiers, dans un certain périmètre, pour la même activité.

Si l’ouverture d’une seconde pharmacie à proximité d’une pharmacie déjà installée semble peu probable, il est en revanche possible qu’un tiers souhaite exercer vendre des produits de parapharmacie exclusivement.

Dès lors en cas de clause d'exclusivité stipulée dans le bail de pharmacie, le bailleur ne pourra louer d’autres locaux lui appartenant, à une activité de parapharmacie, puisque cette activité de parapharmacie est incluse dans celle de pharmacie.

C’est en ce sens que s’est prononcé la Cour de cassation, en approuvant la cour d’appel qui a condamné le bailleur a indemnisé le pharmacien de son préjudice résultant de l’ouverture d’un commerce de parapharmacie à proximité (Cass. 3ème civ., 28 janvier 2021, n° 19-18233).

Gare à la concurrence des pharmaciens, notamment en centres commerciaux !