Honoraires de gestion des loyers et renouvellement post Pinel

Depuis la loi Pinel, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent être refacturés au preneur

La LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est entrée en vigueur, a profondément modifié les baux commerciaux, notamment s’agissant des accessoires du loyer.

Les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 sont donc régis par cette fameuse loi dite « Loi Pinel ».

Son décret d’application, à savoir le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, a été codifié, pour certaines de ses dispositions, à l’article R. 145-35 du code de commerce.

Cet article prévoit notamment que : 

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ».

Si de telles charges étaient transférées au preneur, les dispositions du bail comportant ce transfert seraient alors réputées non écrites.

Licéité de la refacturation des honoraires de gestion technique ou gestion administrative 

Nous savons toutefois que pour contourner la disposition relative aux honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, les bailleurs insèrent dorénavant dans leurs baux, des clauses leur permettant de refacturer aux locataires, des honoraires liés à la gestion technique et à la gestion administrative du local. 

Encore faut-il qu’une stipulation expresse mette ces honoraires à la charge du preneur. 

A ce jour et depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de son décret d’application, ces clauses sont licites, sous réserve que ces honoraires distincts (gestion technique et gestion administrative), n’incluent pas les honoraires de gestion des loyers.

Renouvellement d’un bail commercial conclu avant la loi Pinel, transférant la charge des honoraires de gestion des loyers au preneur 

Qu’en est-il lorsqu’un bail transférant au preneur les seuls « honoraires de gestion des loyers », sans autre précision, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ce décret, est renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur dudit décret ?

Dans une telle situation, le cabinet Gouache a obtenu une décision particulièrement intéressante du tribunal judiciaire de Versailles, qui a confirmé qu’à compter du renouvellement du bail, le bailleur ne peut plus refacturer au preneur les honoraires de gestion, même s’il prétend qu’il s’agit dorénavant d’ « honoraires de gestion technique et administrative ».

En effet, par jugement en date du 28 juin 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a jugé qu’une telle clause était, à compter du renouvellement du bail post Pinel, réputée non écrite, et que les sommes versées à ce titre devaient être restituées au preneur :

« L’article R. 145-35 du code de commerce précise que ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. L’article 7-12-2 du contrat de bail, met à la charge du preneur les honoraires de gestion locative et immobilière, dans la limite de 3 % hors taxe du loyer hors taxe du local présentement loué. Cette stipulation, contraire aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce, sera donc réputée non-écrite pour la période postérieure au 16 février 2021, date de renouvellement du contrat de bail liant les parties

S’il est exact que les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce sont circonscrites aux honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble, la bailleresse ne précise aucunement ce que recouvrent les honoraires de “gestion technique et administrative”, étant relevé que les charges demeurent facturées sous l’intitulé “honoraires”. En tout état de cause, ces honoraires de “gestion technique et administrative” ne sont pas visés dans le contrat de bail comme pouvant être répercutés sur le preneur. Les sommes versées de ce chef devront, par conséquent, être remboursées » (TJ Versailles, 28 juin 2023, n° 22/00176).

Cette décision, qui ne souffre d’aucune ambiguïté, doit être approuvée.