jeudi 7 juillet 2022
Acceptation du principe du renouvellement et commandement de payer antérieur
L’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail commercial emporte renonciation au commandement de payer antérieur.
Un preneur adresse à son bailleur une demande de renouvellement du bail commercial.
Un mois plus tard, le bailleur lui fait signifier un commandement visant la clause résolutoire de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Ultérieurement, le bailleur accepte le principe du renouvellement du bail commercial moyennant un loyer plus élevé.
Un contentieux émerge et la Cour d’appel de Paris constate l’acquisition de la clause résolutoire au motif que : « les bailleurs ne pouvaient être regardés comme ayant renoncé à se prévaloir du commandement en acceptant le principe du renouvellement du bail ».
En adoptant une telle motivation, la Cour considère que le bail est résilié faute de régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.
En effet, s’il est nécessaire de faire constater judiciairement l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation intervient, en principe, à la date à laquelle expire le délai d’un mois imparti au preneur dans le commandement.
Le preneur conteste cette décision d’appel et forme un pourvoi.
La question posée à la Cour de cassation est celle de la portée de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail commercial : l’acceptation du principe du renouvellement emporte-t-elle renonciation à se prévaloir du commandement de payer délivré antérieurement ?
Au visa des articles L.145-10 et L.145-11 du Code de commerce, relatifs au renouvellement du bail, la Cour considère que : « l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement. »
Ainsi, pour la Cour « les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées au commandement antérieur pour obtenir la résiliation du bail renouvelé. »
L’arrêt d’appel est donc cassé.
Cette solution fait primer le droit au renouvellement dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas constatée judiciairement avant la date d’acceptation du principe du renouvellement.
Cette jurisprudence est à rapprocher d’un arrêt rendu le 21 janvier 2021 par la Cour de cassation aux termes duquel elle considère que le bailleur, en faisant délivrer un congé avec offre de renouvellement postérieurement à une ordonnance de référé suspendant les effets de la clause résolutoire, renonce à se prévaloir de la résiliation du bail.
A notre sens, ces solutions doivent être approuvées au regard tant des dispositions du Code de commerce relatives au renouvellement du bail que du principe de bonne foi devant diriger les relations contractuelles.
En fin de bail, le preneur qui se voit délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pourrait être tenté d’adresser une demande de renouvellement au bailleur.
Il ne doit toutefois pas parier sur une erreur du bailleur.
Plusieurs réponses sont possibles pour le Preneur : la régularisation des causes du commandement, la notification d’un acte d’opposition, ou la délivrance d’une assignation en justice pour contester le commandement.
Nos solutions
Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux.
Vous venez de recevoir une assignation ou souhaitez assigner un bailleur,
