Droit d’option : deux indemnités d’occupation et dualité de prescription

Le droit d’option créé deux types d’indemnités d’occupation : l’une statutaire, l’autre de droit commun. Les conséquences sur la prescription des actions en fixation de ces deux types d’indemnité sont essentielles. L’une est biennale, l’autre quinquennale.

Par un arrêt du 16 mars 2023, la Haute juridiction a rendu un arrêt particulièrement intéressant, en ce qu’il permet d’appréhender la différence entre l’indemnité d’occupation statutaire et l’indemnité d’occupation de droit commun.

Il convient en premier lieu de rappeler que le droit d’option est un mécanisme spécifique du statut des baux commerciaux qui permet, tant au bailleur, qu’au preneur, après avoir engagé le processus du renouvellement du bail, de s’y soustraire.

L’article L. 145-57 du code de commerce prévoit en ce sens, que :

« Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».

En conséquence, si ce droit d’option est exercé par le bailleur, il devra payer à son locataire, une indemnité d’éviction. 

Si c’est le locataire qui exerce ce droit d’option, il devra restituer les locaux.

Mais qu’en est-il si le locataire ne restitue pas les locaux à la suite de la signification de son droit d’option ?

L’arrêt de la Cour de cassation rendu le 16 mars 2023 répond notamment à cette question, en mettant en évidence les conséquences issues de l’exercice de ce droit, tout en précisant le régime de prescription applicable.

Après avoir rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », elle a statué ainsi :

« Il résulte de ces textes que l'indemnité d'occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, trouve son origine dans l'application de l'article L. 145-57 du code de commerce et l'action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 de ce code (3e Civ., 5 février 2003, pourvoi n° 01-16.882, Bulletin civil 2003, III, n° 26).

Il s'ensuit que le bailleur n'ayant connaissance des faits lui permettant d'agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l'article L. 145-57 du même code, qu'à compter du jour où il est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option, le délai de prescription biennale ne court qu'à compter de cette date.

Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ».

Dès lors, l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire se prescrit par deux ans à compter de la date de l’exercice du droit d’option, alors que celle en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire se prescrit par cinq ans.

Rappelons également que l’indemnité d’occupation de droit commun est fixée au regard de l’article 1240 du code civil et est, en théorie, plus élevée que l’indemnité d’occupation statutaire, puisque, cette indemnité de droit commun peut également permettre au bailleur de se voir indemniser du préjudice subi par une occupation sans droit ni titre du preneur.

Cass. 3ème civ., 16 mars 2023, n° 21-19707