Publication des derniers indices des loyers et révision du loyer

Les derniers indices ont été publiés à la fin du mois de décembre 2023, laissant présager une année 2024 difficile pour certains locataires commerçants.

Au troisième trimestre 2023, l’indice des loyers commerciaux s'établit à 133,66. 

Sur un an, il fait état d’une augmentation de 5,97 %.

Pour l’indice de loyers des activités tertiaires, il s’agit d’une augmentation de 6,12 % pour cette même période.

Quant à l’indice du coût de la construction, il affiche une nouvelle hausse de 3,39 % pour le troisième trimestre 2023.

Ces trois indices sont les plus fréquemment rencontrés dans les clauses d’indexations stipulées dans les baux commerciaux. 

Les augmentations significatives de ces indices sont indubitablement liées à l'inflation galopante.

Si ces perspectives peuvent effrayer certains locataires commerçants, il faut toutefois y voir la possibilité de réviser le prix de son bail commercial, étant rappelé par ailleurs que la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 a maintenu provisoirement le dispositif de plafonnement de l’indice des loyers commerciaux.

La loi prévoit désormais que « La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période ».

Reste que tous les loyers ne sont pas indexés sur l’indice des loyers commerciaux, et que même dans cette hypothèse, ce plafonnement est « réservé » à certaines entreprises.

De plus, le dispositif prendra a priori fin pour les indexations postérieures à celle du premier trimestre 2024.

Dès lors, il convient de rappeler les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce, qui prévoient que :

« En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

Nous noterons que la dernière phrase ajoutée par la loi Pinel est protectrice du locataire, en ce qu’elle limite les augmentations annuelles.

Surtout, elle n’apporte aucun lissage ou aucune limite, en cas de baisse de la valeur locative.

Ce mécanisme de révision apparaît de surcroît, bien plus simple que celui prévu par l’article L. 145-38 du même code.

Pour mettre en œuvre la révision de l’article L. 145-39 du code de commerce, il n’y a pas à rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La seule preuve d’une variation du loyer, par le jeu de l’indexation, de plus de 25 %, doit être rapportée.

La preuve devient ainsi un simple calcul mathématique.

Au regard de l’évolution fulgurante de l’indice, une telle variation peut aisément avoir eu lieu dans les relations contractuelles Preneur / Bailleur.

Dans cette hypothèse et en cas de baisse de la valeur locative, il est donc primordial, pour les preneurs à bail, de notifier dans les meilleurs délais une demande de révision du loyer pour prendre date.

Rappelons à toutes fins utiles que cette demande doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Une signification par acte extrajudiciaire est encore envisageable.

Ainsi le loyer révisé prendra effet à compter de la notification de la demande.

La baisse de loyer sera, en cas de procédure judiciaire, rétroactive et effective à compter de la date de la demande.

La difficulté peut néanmoins résider dans la détermination de la valeur locative.

Est-elle supérieure ou inférieure au loyer en vigueur.

Il est difficilement discutable que nous assistions depuis un certain temps, à une baisse généralisée des valeurs locatives.

Ces contrastes sont encore plus importants en période de hausses des indices. 

Pour avoir une première approche de la valeur locative de vos locaux, nous vous invitons dès à présent à utiliser notre outil « Testeur de loyer » sur notre site internet.