Résidences de tourisme : le preneur peut-il résilier le bail renouvelé à une échéance triennale ?

L’article L.145-7-1 du code de commerce, qui déroge à la faculté du locataire de résilier un bail commercial à échéance triennale (prévue par l’article L.145-4 du code de commerce), n’est pas applicable aux baux renouvelés, ces derniers étant soumis au seul article L.145-12 du code de commerce.

Par acte de renouvellement du 21 septembre 2010, un couple bailleur, donne à bail commercial à une société de tourisme, un logement dans une résidence de tourisme pour une durée de 11 ans. 

Le 24 mars 2015, la société locataire donne congé à son bailleur pour la deuxième échéance triennale du bail renouvelé. Le propriétaire l’assigne en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu’au terme du bail. 

Par une décision rendue le 27 janvier 2021, la cour d’appel de Paris rejette la demande en paiement des loyers jusqu’au terme du bail commercial. Elle limite la condamnation de la société locataire au paiement des loyers contractuels échus jusqu’à la date d’effet du congé.  

Le bailleur forme un pourvoi. Il considère que la cour d’appel a violé l’article L.145-7-1 du code de commerce selon lequel le preneur exploitant de résidence de tourisme ne peut pas résilier le bail commercial à l'expiration d'une période triennale. Selon le bailleur, l’article L.145-7-1 du code de commerce s’applique tant pour les baux initiaux que les baux renouvelés. 

La question posée à Haute juridiction est donc de savoir si l'article L.145-7-1 du Code de commerce, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale (prévue par l'article L. 145-4 du Code de commerce), est applicable aux baux commerciaux renouvelés ?

En premier lieu, la Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article L.145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009. 

Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, mentionnées à l'article L. 321-1 du Code du tourisme, sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

Ce texte déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale prévue par l’article L.145-4 du code de commerce. 

Ce texte est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de l’article L.145-7-1 du code de commerce, soit depuis le 25 juillet 2009 (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, n° 16-10350).

Cependant, et la Haute juridiction prend le soin de le relever, ce texte ne précise pas s’il est applicable aux baux renouvelés. 

En deuxième lieu, la Cour de cassation fait état des travaux parlementaires. L’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée. Cet objectif a pour but d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans. 

En troisième lieu, la Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article L.145-12 du code de commerce, également d’ordre public (Cass. 3ème Civ. 2 oct. 2002, n°01-02781), selon lesquelles la durée du bail renouvelé est de neuf ans.

Elle rappelle également les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article L.145-4 du code de commerce, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, qui sont applicables au cours du bail renouvelé. 

La Haute juridiction en tire comme conséquence que l’article L 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés et que ces derniers ne sont soumis qu’au seul article L 145-12 du même code.

Ainsi, l’article L 145-7-1 du code de commerce étant silencieux sur son application aux baux renouvelés, la Cour de cassation fait primer l’article L 145-12 qui les vise expressément.

Elle confirme donc la décision de la cour d’appel qui, après avoir relevé que le bail existant entre les parties est un bail renouvelé, n’a pas appliqué l'article L. 145-7-1 du Code de commerce. 

Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, no 21-14279 , M. X et a. c/ Sté PV Holding, FS-B (rejet pourvoi c/ CA Paris, 27 janv. 2021),