jeudi 2 juin 2022
Cession du droit au bail commercial et clause d’agrément
Est autorisée la clause exigeant l’autorisation du bailleur, qui a pour objet de vérifier la solvabilité ou les qualités du cessionnaire. A défaut de respect de la clause d’agrément, le bail est susceptible d’être résilié et la cession pourrait être déclarée inopposable.
Un arrêt rendu le 21 avril 2022 par la Cour de cassation permet de rappeler l’importance d’obtenir l’accord du bailleur en cas de cession d’un droit au bail lorsque le bail commercial comporte une clause d’agrément.
Les faits étaient les suivants :
Un bail commercial est conclu.
Il prévoit une clause autorisant la cession du bail commercial, sous réserve du consentement préalable et par écrit du bailleur.
L’immeuble est vendu.
Une société, se présentant comme cessionnaire du bail commercial, assigne le bailleur cédant pour non-respect de son droit de préférence.
Ce dernier appelle en garantie le Notaire rédacteur de l'acte de vente.
La Cour d’appel déclare le cessionnaire recevable en son action, constate la violation du droit de préemption du preneur et prononce la nullité de la vente.
Devant le Haute juridiction, il est soutenu par le bailleur cédant que :
- L’acquiescement du bailleur à la cession du bail commercial, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire,
- cet acquiescement ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par le bailleur au titre des loyers et charges, ni d'une demande isolée formée à ce titre ;
- l’autorisation du bailleur à la cession du bail commercial ne peut pas résulter d'appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié
La Haute juridiction considère que les virements sur un compte ouvert ou les appels de loyers constituent des motifs impropres à caractériser l’accord du bailleur quant à la cession du bail commercial.
En conséquence, elle décide que la Cour d’appel a violé :
- d’une part, l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites,
- d’autre part, l’article 1717 du code civil, selon lequel le preneur a le droit de céder son bail commercial à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Ainsi, l’arrêt est cassé et annulé.
L’enseignement est donc le suivant : les clauses d’agrément imposent d’obtenir l’accord du bailleur à la cession du bail commercial.
Il est précisé que le bailleur ne peut refuser son accord de façon discrétionnaire.
Les motifs de refus sont soumis au contrôle du juge.
Si le bailleur ne répondait pas, l’autorisation pourrait être sollicitée en justice.
CIV. 3 JL COUR DE CASSATION, 21 avril 2022, Arrêt n° 361 FS-D
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