De l’intérêt pour le preneur d’un bail commercial de contester les charges
vendredi 4 février 2022

De l’intérêt pour le preneur d’un bail commercial de contester les charges

Faute de régularisation et/ou de justification des charges prévues contractuellement dans le bail commercial ou par la Loi (article L145-40-2 du Code de Commerce), le bailleur ne peut pas en réclamer le paiement. 

Les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 14 novembre 2014 (date de publication de décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014) doivent respecter plusieurs dispositions.

Tout d’abord, le bailleur doit respecter l’article L 145-40-2 du Code de Commerce selon lequel « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ».

Cet inventaire doit comporter l'indication des répartitions de charges entre le bailleur et le locataire. 

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

En cours de bail commercial, le bailleur doit informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Par ailleurs, le bailleur doit respecter l’article R 145-36 du Code de commerce selon lequel l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard :

- le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi 

- ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. 

Il est également prévu aux termes de l’article R 145-36 du Code de commerce que le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Concernant les baux commerciaux conclus avant le 14 novembre 2014, il convient de tenir compte des stipulations du contrat de bail commercial au titre de la régularisation des charges, laquelle est généralement organisée annuellement, et des provisions sur charges, lesquelles sont susceptibles d’être modifiées.

Il résulte de la jurisprudence que le bailleur ne peut pas exiger le paiement des charges :

- si la preuve de leur régularisation n’est pas rapportée,

- si les charges n’ont fait l’objet d’aucune régularisation dans les conditions prévues au bail commercial,

- et si les charges ont été régularisées tardivement, de mauvaise foi, ou de façon déloyale, de sorte que le bailleur a commis une faute dans l’exécution de son obligation,

La jurisprudence décide même que le bailleur doit rembourser les provisions sur charges non régularisées, l’absence de régularisation rendant les provisions appelés sans cause.

En effet, les provisions payées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges mais un acompte à valoir sur le coût des charges qui seront payées en fin d’exercice par le bailleur.

De même, le bailleur n’est pas fondé à agir en paiement des charges 

- si celles-ci ne sont pas justifiées,

- si le bailleur se borne à communiquer un simple décompte.

Le locataire a donc tout intérêt à contester les charges, les impôts, taxes et redevances réclamés.

Si le bailleur ne répond pas à la demande de justificatifs, il sera tenu de restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions sur charges.

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives. Toute clause du bail commercial qui ferait échec à cette obligation serait réputée non écrite.

Nos solutions

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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