Pas de prescription pour constater l’existence d’un bail commercial

Par cette décision rendue le 25 mai 2023, la Haute juridiction a de nouveau marqué la différence entre l’action en revendication du statut des baux commerciaux ou en requalification du contrat en bail commercial, et l’action en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

On sait que lorsqu’il s’agit de faire requalifier le contrat initial en bail commercial, le preneur dispose d’un délai de deux ans, qui commence à courir à compter de la date de la signature du contrat initial pour engager son action et ce, peu importe que le contrat ait été renouvelé.

La jurisprudence la plus récente nous a donné plusieurs exemples :

• Cass. 3ème civ., 17 septembre 2020, n° 19-18.435 : pour la requalification d’un bail saisonnier en bail commercial ;
• Cass. 3ème civ., 7 décembre 2022, n° 21-23.103 : pour la requalification de la convention de location de terrain nu en bail commercial ;
• Cass. 3ème civ., 5 janvier 2023, n° 21-24.394 : pour la requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial ;
• Cass. 3ème civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946 : pour la requalification de conventions d'occupation précaire successives en bail commercial.

Mais qu’en est-il lorsqu’il s’agit de faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, à la suite d’un bail dérogatoire ?

Il convient en premier lieu de rappeler les dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Ceux-ci prévoient que :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ».

Ainsi peut-on noter le caractère automatique de la création du bail soumis aux disposition du statut des baux commerciaux.

C’est ainsi que la Cour de cassation a, par son arrêt en date du 25 mai 2023, cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Pau, en jugeant que :

« En statuant ainsi, alors que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Elle avait déjà statué en ce sens dans un arrêt du 1er octobre 2014 en jugeant que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'art. L. 145-5, n'est pas soumise à la prescription biennale (Cass. 3ème civ., 1er oct. 2014, n° 13-16.806).  

Cela étant, une fois cela dit, il convient ensuite pour la partie qui y a intérêt, de faire fixer le loyer de ce nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

A cette fin, la Haute juridiction considère que l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. 

Elle précise surtout que « ce délai court non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties » (Cass. 3ème civ., 7 juill. 2016, n° 15-19.485).

C’est dire que la jurisprudence, par cette solution, permet en quelque sorte d’allonger le délai dans lequel l’action doit être introduite.
Cass. 3ème civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007